2021年上半年，房企延续2020年的发展态势，其自身或者分拆物管业务上市依旧是主流。一方面，自三道红线出台，融资收紧的趋势已形成，房企计划通过上市获得足量的融资来降低负债率;另一方面，房企销售回款的资金流入 放慢，通过上市以弥补资金缺口不失为一条有效的途径。

本文资本邦将回顾2021年上半年港股市场房地产行业上市全景图，重点剖析物业板块今年上半年IPO的具体情况，并展望下半年房企IPO趋势。

一、房企新股上市遇冷，物管公司上市成为主流

整体来看，2021年上半年，房企赴港股上市趋势不变，不过新股上市表现明显遇冷。

首先从数量上看，Choice数据显示，截至6月30日，今年上半年有6家房企成功在港上市，较去年同期4家房企上市增加了2家。这六家新股包括越秀服务、中原建业、新希望服务、星盛商业、宋都服务以及荣万家。

其次从募资净额来看，Choice数据显示，今年上半年募资净额较去年有明显增加。2021年上半年6家房企首发募资净额为55.32亿港元，较去年同期增加了近20亿港元，涨幅达53.84%。

其中，越秀服务募资净额最多，达到17.19亿港元;而宋都服务募资净额垫底，仅有1.4亿港元。

再从上市首日的表现来看，6只新股的整体表现欠佳，新股首日破发率高达1/2。

其中有3家新股下跌，分别为宋都服务、荣万家、中原建业，其中跌幅最大的是宋都服务(-36%);仅有两家微弱上涨，分别是星盛商业(3.63%)和新希望服务(0.53%)，还有一家(越秀服务)收盘价与发售价持平。

“政策打压使得市场预期减弱，同时房企融资压力较大，上市之后在盈利预期和规模化表现上，有些房企没有达到相应的市场预期。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，在香港资本市场看来，内地房企追求规模化的诉求过于明显，而由此带来风险的提升，这也是一些中小房企上市后出现破发或股价波动明显的重要原因。

另从后市表现来看，6只新股股价累计涨幅整体也表现疲软。

截至2021年6月30日收盘，在6只新股中有4只新股累计股价处于下跌态势，分别是宋都服务(-52.89%)、新希望服务(-19.74%)、荣万家(-11.72%)和中原建业(-8.40%)。

另外两只新股股价累计涨幅为正，其中星盛商业表现最好，涨幅达32.76%，而越秀服务的涨幅也有15.63%。

从细分领域看，上述6只房企新股中，物管公司占据了绝对的主流。

根据港交所行业分类3级，上市6只新股中包括宋都服务、新希望服务、越秀服务、荣万家以及星盛商业的5家公司均为物管企业。

另外一只新股——中原建业则为一家地产发展商。招股书显示，中原建业作为房地产代建服务商，代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发的费用。

据恒生行业分类显示，截至6月30日，累计共有49家物管服务企业登陆港股市场。

展望未来港股资本市场，中指物业事业部副总经理牛晓娟表示，“预计未来一段时间，物管服务企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。”

中指研究院的报告也认为，预计到2021年末，物管板块上市公司总数量有望超70家，较2019年年底增长超150%。

二、递表数量逐月增加，物管企业集中抢占上市窗口

除了以上已经上市的房企新股，港交所下半年还将迎来一波房企上市热潮，主要是物管公司的扎堆IPO。

Choice数据显示，截至2021年6月30日，已有31家房企递交招股书，在港交所排队。其中，截至2021年6月30日已经通过聆讯待上市的房企有6家，包括中骏商管、融信服务、领悦服务、康桥悦生活、德信服务等。

今年上半年已递表但尚未通过聆讯剩余25家房企，从递表时间来看，呈现梯次递增趋势。其中6月份递表数量最多，达到8家。其次为5月份，也有6家。从递表数量可看出，拟上市房企面临的行业竞争可谓是越发激烈。

值得注意的是，下半年房企IPO号角已经奏响。Choice数据显示，7月1日至7月12日期间，已经有领悦服务(02165.HK)、中骏商管(00606.HK)等3家三家物管公司成功登陆港交所。

从上市首日表现来看，除了领悦服务收盘持平，其余两家新股均获得不同程度的涨幅。

而从细分领域看，不难发现物企才是房企IPO队伍中的主力军。

在今年上半年排队的房企中，根据招股书披露，统计发现有88%的房企都是物管公司;待上市的6家房企中也全部都是物管公司。

再细分发现，这些物管公司中，有不少是通过房企分拆出来拟赴港上市，其中约有2/3排队待上市企业通过分拆而来。比如祥生活服务分拆自祥生集团，且物管收入依赖母公司。招股书显示，2020年祥生活服务物业管理服务收入超过8成来自母企祥生集团所开发物业提供的收入。

资本邦认为，越来越多内地房企在港股市场上演IPO"抢跑"一方面主要是港股的上市门槛较A股而言是低很多的，港股市场审核相对宽松;另一方面，房住不炒的定位下，房企融资环境也不断收紧，房企自然选择赴港上市来解决融资及流动性需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也分析表示，“一方面，物管服务企业作为嫁接存量市场的通道，让此前以开发业务为主的地产公司有了更多业务拓展的可能。做大做强物业板块，也成为其打入存量市场的关键一步。同时，对于多数房企而言，分拆物业板块上市在于减轻母公司的债务压力。由于被资本市场热捧，物管服务企业相对传统房企的高估值，也给了房企缓解资金链危机的空间。”

关于物管企业年中扎堆递表的主要原因，或许是受到了港交所政策的催化作用，港交所预计在明年1月1日起提高主板上市门槛，即主板盈利规定拟调高60%。物管企业只能抓紧时间抢占最后的上市窗口。

同时，房企分拆物业进入白热化，更大部分原因是房企拟通过股权融资的方式补充权益，进而实现降低资产负债率和净负债率。

三、下半年展望：房企上市热潮继续，物企利润仍被看好

事实上，从楼市调控新政出台，融资不断收紧就能看出，房地产的上涨空间早已受限，大鱼吃小鱼的时代已经到来，单一业务的房地产开发显得穷途末路了，头部房企率先踏入多元化进程：万科转型步伐加快、华侨城开创“旅游+地产”新模式等等，同时房企分拆物业板块也在提速升级中。

下半年，市场普遍预测，香港IPO市场或将迎来上市高峰。房企IPO方面，距离港交所提升上市门槛仅剩不到半年时间，时间紧迫之际，上市热度只增不减。

相应的，IPO高潮也将加速物业管理板块的结构分化。

易居企业集团CEO丁祖昱分析认为，未来，行业分化将进一步加剧，资本市场的资金更聚集头部优质企业，而规模较小的企业或有边缘化风险。从长远来看，增强盈利能力和运营效率，做强服务，才是物业企业企稳发展的重中之重。

因而，对于未上市小型物企而言，加大兼并收购是扩大营收规模以达到盈利标准水平的的首选手段;而对于已上市的物企而言，充足的现金流加快了其向头部物企靠拢的步伐。

另外业绩利润方面，花旗集团表示，中国物业管理公司2021年上半年利润料同比增长53%。而由于地方扶持政策和赢得的项目，花旗也看好他们第三季度的收益。

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